2024-11-07 08:52:01

我们认为答案在于了解这四个关键的房地产市场驱动因素：

2020 年和 2021 年创纪录的低抵押贷款利率，以及在未来加息的竞赛;

建设不足和低于平均水平的不良销售导致供应有限;

由于有利的年龄人口结构，首次购房者增加;和

增加了从高成本城市向已经存在住房短缺的地区的迁移。

您可能会感到惊讶的是，投资者并未列入我们的主要驱动因素名单。为了解释原因，我们提出了不同类型投资者的需求分解图，该分解图从未发表过。

我们依次审视每个驱动因素，强调首次购房者的增加。我们关注这四个因素，同时承认其他因素也促成了强劲的房地产市场，包括大流行——这增加了对家庭办公室空间的需求——以及政府的刺激措施。

了解住房需求和供应的关键驱动因素为思考未来住房市场可能存在的情况提供了一个强大的框架。因此，我们最后对这些关键的房地产市场驱动因素可能走向何方进行了一些推测，并估计了抵押贷款利率提高 1% 将对房价和销售产生的影响。

创纪录的低抵押贷款利率

大流行导致 30 年期固定利率抵押贷款从 2018 年底的 4.6% 下降到 2020 年底的创纪录低点 2.7%。相对于前三年的平均利率下降是罕见的。在过去的 20 年中，利率大幅下降仅发生过两次：2003 年和 2009 年房地产泡沫破灭之后。所有这三种情况都导致房价增长明显加快，如图 1 所示。